Приобретательная давность: что это и как она действует
Приобретательная давность – это институт гражданского права, по которому лицо, длительно и добросовестно владеющее чужим имуществом «как своим», может получить на него право собственности. В республике Казахстан этот механизм закреплён в статье 240 ГК РК . Проще говоря, если вы владеете недвижимостью (или другим имуществом) открыто, непрерывно и добросовестно на протяжении положенного по закону срока, вы можете через суд признать себя её собственником. Для недвижимости этот срок составляет 7 лет (для движимого имущества – 5 лет) (ранее, до 2011 года, он был 15 лет).
Закон о приобретательной давности чётко устанавливает условия и порядок возникновения права. В частности, статья 240 Гражданского кодекса РК гласит: «Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет… приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность)» . Таким образом, в законодательстве Казахстана прописан чёткий алгоритм приобретения прав через давность владения, однако его применение требует строгого соблюдения всех условий.
Условия приобретательной давности
Для признания права собственности по приобретательной давности необходимо выполнить следующие условия (они все должны быть соблюдены одновременно):
- Добросовестность владения – владелец должен быть уверен в своей правомерности владения, т.е. имущество оказалось у него по основаниям, не противоречащим закону, хоть и не оформленным. Например, если продавец передал квартиру без регистрации договора, но покупатель искренне не знал о нарушениях – такое владение считается добросовестным .
- Открытость владения – владелец владеет имуществом публично, не скрывая его от окружающих и не пряча факт своего пользования. Жилец должен быть зарегистрирован в квартире, оплачивать коммунальные услуги и т.п.
- Непрерывность владения – владение не должно прерываться. В течение всего срока (7 лет для жилья) вещь должна оставаться у одного лица без передачи другим лицам. Если вы всю семь лет живёте в квартире и никто не оспаривал ваше право, это считается непрерывным владением .
- Соответствие предмета владения закону – имущество должно находиться в свободном гражданском обороте. Объекты, изъятые из оборота (например, особо ценные культурные ценности, стратегические объекты, коммунальное жилье, находящееся в долевой собственности нескольких лиц и т.п.), приобретательной давности не подлежат.
- Соблюдение сроков – владение должно длиться не менее установленного законом времени: 7 лет для недвижимости, 5 лет для движимого имущества . Срок отсчитывается с момента фактического захвата вещи во владение (или с начала владения предшественника, если вы правопреемник) и не прерывается до подачи иска.
При этом важно: по ст. 240 ГК РК владельцы могут «приписать» к своему периоду и время владения предыдущих лиц, от которых они унаследовали или по другим основаниям перешли к вещам . Это означает, что если Вы, например, унаследовали квартиру от близкого родственника, то счет давности может вестись с момента начала владения наследодателя. Также закон гарантирует, что пока Вы фактически владеете имуществом, вы можете защищать это владение в суде от любых посягательств третьих лиц (кроме фактических собственников) .
Как признать право собственности (включая оформление недвижимости по давности)
Само по себе фактическое длительное владение не даёт автоматического права регистрации – нужно признание через суд и оформление. По общему правилу процедура выглядит так:
- Подготовка доказательств – собрать документы, подтверждающие владение: акты сдачи-приёма, квитанции об оплате услуг (КСК, ЖКХ), письма или расписки предыдущих собственников, показания свидетелей и т.п. Эти материалы должны подтвердить, что Вы вели себя как добросовестный владелец длительное время.
- Подача иска – обратиться с исковым заявлением в суд общей юрисдикции. В иске указывают сведения о предмете (адрес квартиры/дома), обосновании владения и основании претензии (приобретательная давность). Желательно опираться на нормы ГК и судебную практику по аналогичным делам, чтобы судья видел, что вы учли все условия.
- Судебное рассмотрение – суд изучает обстоятельства: факт владения, добросовестность действий, время владения и т.д. Иск часто требует детального анализа, и суд может запросить дополнительные документы. Если все условия доказаны, суд признет за вами право собственности по приобретательной давности. Отмечу, что приобретательная давность – один из сложных институтов: если Вы не докажете хотя бы одно условие (например, добросовестность или непрерывность), иск, скорее всего, отклонят .
- Регистрация права собственности – после получения решения суда о признании права (или вступления его в силу) необходимо обратиться в орган государственной регистрации недвижимости. Здесь с решением суда заявителю оформляют новый правоустанавливающий документ. Закон подчёркивает: право собственности на недвижимость у приобретателя в силу давности возникает с момента государственной регистрации (а не с даты решения суда) .
Это означает, что оформить недвижимость (то есть записать Ваше имя в кадастре) нужно обязательно после суда.
Таким образом, оформление недвижимости по давности состоит из двух этапов: сначала – судебный (признание права), потом – административный (госрегистрация). Только после регистрации Вы получите выписку из реестра как новый собственник. Если квартира или участок не подлежит госрегистрации (что редко), то право возникает непосредственно с решения суда.
Как оформить недвижимость по приобретательной давности
Чтобы юридически оформить недвижимость по давности владения, помните следующие шаги:
- Соберите максимально полные доказательства владения – договоры, расписки, счета, переписку с прежними хозяевами, фотографии, переплетённые с проживанием или ремонтом жилья. Чем больше документов подтвердит факт владения и расходования ваших средств (ремонт, коммунальные платежи), тем лучше.
- Закажите выписку из реестра прав собственности – чтобы выяснить, кто значится собственником и нет ли обременений (арестов, залогов). Если Вы, например, купили квартиру, а бывший владелец фактически её оставил, суд будет учитывать, как оформлены документы на жильё.
- При наличии записей о собственниках (например, у вас лишь расписка от одного из нескольких сособственников), обратитесь в суд с иском о признании права. В иске изложите, как оформить недвижимость по приобретательной давности: опишите, что весь период вы вели себя как хозяин (оплачивали КСК, сделали ремонт, зарегистрировались, и т.д.) и что владельцы отказались или не реагируют.
- Ждите решения суда. При благоприятном вердикте Вы получите судебное решение (или приказ суда), которым вашу квартиру признают приобретенной по давности владения.
- Регистрируйте решение – со вступившим в силу решением подайте заявление в «Правительство для граждан» (или соответствующий ЦОН/кадастровую службу) о государственной регистрации Вашего права собственности. Приложите решение суда и другие необходимые документы. После регистрации вы получите новое свидетельство или выписку ЕРРП в качестве владельца.
В сумме, как оформить недвижимость по давности: через суд доказать соблюдение всех условий приобретательной давности, а затем провести стандартную регистрацию. Причём важно: даже при положительном решении своё право Вы будете защищать в суде, а регистрировать – уже в государственных органах.
Примеры и ситуации
Рассмотрим типовые ситуации, в которых люди прибегают к приобретательной давности:
Купил квартиру и не оформил
Например, Вы купили квартиру по предварительному договору или просто расписке несколько лет назад, но по разным причинам не оформили договор у нотариуса. Продавец уехал, а Вы продолжили жить в этой квартире — оплачиваете счётчики, заключили договоры с ЖКХ, сделали ремонт. Такой случай подходит под приобретательскую давность: Вы фактически владеете жильём в качестве собственника. Поскольку Вы купили квартиру и не оформили её, вы были добросовестным приобретателем (если сделка изначально была законной, просто не завершена оформлением). Если владельцы или их наследники пропали и не оспаривают Ваше владение, через 7 лет вы можете обратиться в суд и попытаться признать её своей . Суд проанализирует все доказательства (расписки, платежи, письма) и определит, соответствует ли ваша ситуация условиям ст. 240 ГК РК. При удачном исходе вы получите решение о признании Вас собственником, а затем оформите право в госоргане.
Проживание в заброшенном жилье
Другой пример: более 7 лет Вы без спора живёте в квартире, хозяева которой уехали за границу или бросили её. Вы оформили себя жильцом через КСК, платите налоги и коммуналку, ремонтуете помещение. По факту Вы владеете квартирой, как своим имуществом, открыто и непрерывно. Если собственники бросили жильё добровольно (например, отказались от него официально или просто ушли), Вы можете заявить в суде о приобретательной давности. Суд проверит, не выражено ли намерение владельцев сохранить за собой право, и если не противоречит п.5 НП ВС РК №3/2006 (решения о сдаче жилья), признает Вас собственником. Такое решение основывается на том, что Вы соблюдали все условия владения – добросовестно вступили в квартиру и на протяжении установленного срока считались её хозяином . После решения суда Вам остаётся лишь зарегистрировать квартиру на своё имя.
В этих и подобных ситуациях закон о приобретательной давности позволяет узаконить долгосрочное владение чужим жильём. Главное – подготовить грамотное дело и доказательства, ведь суд очень внимательно проверит все обстоятельства: основания поступления жилья, поведение владельцев, характер Вашего владения. При правильном подходе приобретательная давность становится надёжным инструментом признания права собственности .