Описание: Объясняем, когда суд признает сделку купли-продажи действительной, даже если она оформлена распиской или доверенностью, и как оформить право собственности через суд.
Правовая основа признания сделки действительной
Гражданский кодекс РК (ст. 151, 154)
По общему правилу Гражданского кодекса РК сделки могут совершаться устно или в письменной форме (простой или нотариальной) . При этом ст. 154 ГК устанавливает, что если сделка, требующая нотариального удостоверения (например, купля-продажа жилья), фактически исполнена сторонами или одной из них, не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, суд по заявлению заинтересованного лица вправе признать ее действительной . Иными словами, при наличии фактической передачи имущества и денег договор считается заключенным даже без нотариуса.
Судебная практика
Суды подтверждают этот подход. Верховный Суд РК отмечает, что действующее законодательство не требует обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью . При спорах суды анализируют фактическое исполнение договора и при наличии доказательств (расписки о передаче денег, доверенности и др.) признают сделку действительной по аналогии со ст.154 ГК . Например, если сторона предъявила расписку о получении денег и доверенность на продажу квартиры, суд учтет эти документы как основание для признания купли-продажи легитимной .
Когда сделка может быть признана действительной
Суд может узаконить сделку даже без нотариата в следующих случаях:
- Договор в форме расписки — когда договор купли-продажи оформлен простой распиской (продавец расписался, что получил сумму за квартиру, дом или другое имущество). При наличии таких расписок или иных документов (переписки, чеков, свидетельских показаний) суд может признать сделку совершенной .
- Продажа по доверенности — если собственник уполномочил представителя продать имущество, и при этом представитель передал покупателю документы и расписку. Даже при отсутствии нотариально заверенного договора суд рассматривает такие обстоятельства как доказательства исполнения сделки.
- Недвижимость без нотариуса — по закону сделку с жильем можно оформить и через ЦОН без участия нотариуса . Участники просто подписывают договор и ставят отметку ЦОН, после чего регистрируется переход права. Если такая сделка по каким-то причинам не зарегистрирована, иск о признании ее действительной позволит узаконить покупку.
- Другие случаи — например, при продаже автомобиля нотариус не требуется вовсе. Если договор купли-продажи авто оформлен неофициально, покупатель может обратиться в суд на тех же основаниях (передача денег и авто, наличие документов) и признать сделку действительной с последующей регистрацией автомобиля на себя.
Условия признания сделки действительной
Суды выделяют несколько ключевых условий для признания сделки действительной :
- начало исполнения сделки одной из сторон (например, покупатель полностью оплатил покупку);
- уклонение другой стороны от оформления договора в надлежащей форме (продавец не оформил сделку у нотариуса или не зарегистрировал её);
- наличие письменных доказательств передачи денег (расписки, чеки и пр.);
- невозможность установления местонахождения продавца (его вызов в суд производится по последнему известному адресу).
Как узаконить имущество через суд
Чтобы оформить право собственности на себя через признание сделки, действуйте по шагам:
- Соберите все документы, связанные со сделкой: расписку о получении денег, паспорт продавца, технический паспорт или свидетельство о праве на имущество и т.д.
- Подготовьте исковое заявление о признании сделки действительной (и о государственной регистрации права по возможности) и подайте его в суд по месту нахождения имущества или по последнему известному адресу продавца.
- Оплатите государственную пошлину, дожидайтесь рассмотрения дела. Суд изучит доказательства (расписки, доверенности, свидетельские показания) и вынесет решение о признании сделки действительной или отказе.
- Если суд удовлетворит иск, получите заверенное решение суда.
- После этого обратитесь в ЦОН (или соответствующий орган юстиции) для государственной регистрации права собственности. К заявлению приложите по два экземпляра судебного решения (заверенных судом) и остальные документы на имущество. По закону регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации права, установленного решением суда. Вступившее в силу решение о признании сделки действительной является основанием для оформления права собственности на нового собственника .
Пример из практики
Например, гражданка А в 2010 году приобрела у Б квартиру по простой расписке. Продавец передал ей расписку о получении денег и технический паспорт квартиры, но не обратился к нотариусу для оформления сделки. Позже Б уехал и не выходил на связь. А обратилась в суд с иском о признании сделки действительной. Суд, руководствуясь ст. 154 ГК, учел факт оплаты и передачи документов и признал договор купли-продажи действительным . После этого А на основании решения суда зарегистрировала право собственности на себя.
Если Вы владеете имуществом более 7 лет и не оформляли документы, возможно, Вам также подойдёт путь через приобретательную давность. В этой статье мы подробно разобрали, в каких случаях можно признать право собственности по истечении срока владения и как оформить имущество на себя через суд.